양도소득세 신고 서류 및 신고 방법
부동산은 취득 > 보유 > 처분의 세 단계로 구분됩니다. 부동산 처분, 즉 매도 시에는 양도소득세가 발생하게 되는데요. 비과세가 아닌 경우 발생하는 양도소득세 신고 서류 및 방법에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세 신고 서류
- 매매 계약서 (취득 시 / 양도 시)
- 취득세 등 납부영수증
- 부대비용 - 소유권 이전 등기 수수료, 부동산 중개수수료
국세청에서 고지하고 있는 양도소득세 신고 서류는 크게 세 가지로 구분됩니다. 가장 중요한 것은 매매 계약서이고, 취득세 등의 납부영수증과 부대비용 영수증이 있으면 필요경비를 높여 양도세를 줄일 수 있습니다.
양도세는 비과세, 감면, 중과세 규정들이 있기 때문에 이를 잘 이해하는 것이 중요합니다. 부동산 절세의 핵심인 양도소득세에 대해 제대로 이해하고 있으면 도움이 됩니다.
1. 매매 계약서
매매 계약서는 양도 시, 취득 시 두 가지가 있어야 합니다. 양도차익에 대한 세금이 양도세이기 때문에 취득가와 양도가가 중요한 것입니다.
만일 취득 시 매매계약서가 없다면(취득가액을 모르는 경우) 환산 취득가액으로 계산됩니다.
환산 취득가액 = 양도 시 매매가액 × 취득 시 기준시가 ÷ 양도 시 기준시가
2. 취득세 등 납부영수증
취득세, 취득 중개수수료 등의 취득 시 부대비용은 필요경비 항목으로 계산됩니다.
양도 차익 = 양도가 - 취득가 - 필요경비
양도 차익에 대한 세금이 양도 수수료인데, 이러한 양도 차익 계산은 위와 같습니다. 따라서 필요경비에 대한 영수증을 보관하고 있다면 필요경비가 높아지기 때문에 양도차익을 줄일 수 있고, 따라서 양도소득세도 줄일 수 있습니다.
이러한 영수증이 없다고 해도 상관은 없지만, 양도 차익 계산 시에 항목에 넣을 수가 없어서 양도소득세가 높게 나오는 것입니다.
취득세 및 등록세 영수증을 분실했다면 지방세 납부 내역을 통해 확인할 수 있습니다.
3. 기타 부대비용
취득 시 부대비용 외에도 소유권 이전 등기 수수료, 부동산 중개 수수료 등도 필요 경비로 계산됩니다. 그 외에 수리비 내역도 있다면 필요경비에 들어가기 때문에 계약서, 견적서, 거래명세서, 영수증, 송금 내역이 있으면 적용됩니다.
· 부대비용 적용 수리비 > 보일러 교체, 발코니 확장 등
· 필요경비로 인정되지 않는 수리비 > 도배, 장판, 마루, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명, 하수도관, 타일, 변기 교체 등
수리비 외에 중개료를 필요경비로 처리하기 위해서는 영수증 외에 송금 내역이 있으면 됩니다.
양도소득세 신고 방법
양도소득세 신고는 세무서 방문 신고와 전자신고를 통해 진행할 수 있습니다.
1. 방문 신고 방법
양도자의 주소지를 관할하는 세무서를 방문하여 진행합니다. 여기서 주소지는 양도자의 주민등록상 주소입니다. 양도소득세 간편 신고서와 양도소득세 신고 서류를 제출하면 됩니다. 관련 양식은 아래에 작성 요령과 함께 첨부하겠습니다.
2. 전자 신고 방법
홈택스를 통해 전자 신고를 진행할 수 있습니다. (신고/납부 > 세금신고 > 양도소득세) 순서로 진행하면 되고, 양도소득세 신고 서류는 PDF 파일 형태로 온라인 제출이 가능합니다.
홈택스로 전자 신고를 진행하더라도 신고내용을 전부 입력하여야 합니다.
3. 신고기한
예정신고는 양도일에 속하는 달의 말부터 2개월 이내에 하면 되고, 확정신고는 양도한 연도의 다음연도 5월에 하면 됩니다.
4. 납부 방법
양도소득세 납부 방법은 가까운 은행이나 우체국에서 직접 납부를 진행하면 됩니다. 홈택스를 이용한 전자 납부도 가능합니다.
양도소득세 간편신고서 작성 요령
양도소득세 신고를 처음 하는 경우에는 온라인으로 전자 신고를 하는 것보다 직접 세무서에 방문하여 진행하는 것이 훨씬 더 간편할 수 있습니다. 잘 모르는 상태에서 온라인 신고를 하면 실수를 할 수 있기 때문에 주의해야 합니다.
① ② 에는 양도인과 양수인의 개인 정보를 기입합니다.
③ 양도일과 취득일을 입력하는데 잔금일을 입력하면 됩니다. 양도일은 판 날짜를 기입합니다.
⑩ 양도가액에는 판 가격을 기입합니다.
⑪ 취득가액에는 산 가격을 기입합니다. 오른쪽에 매입금액에는 부동산 구매 금액, 매입 부대비용에는 매수 시 공인중개사 수수료 금액을 기입하면 됩니다. 합계를 낸 후 왼편에 있는 취득가액에 금액을 입력합니다.
⑫ 필요경비에는 앞서 살펴본 취득세, 부대비용 등을 합산하여 기입합니다. 오른편에 있는 중개수수료 등에 매도 때 공인중개사 수수료 금액을 기입하면 됩니다.
복잡하게 느껴질 수도 있지만 직접 해보면 그다지 어렵지 않습니다.
일반적인 양도소득세 신고는 직접 진행하여도 어렵지 않게 혼자 처리할 수 있습니다. 한 건만 처리할 경우 굳이 세무사에게 수수료 비용이 지급할 필요가 없이 직접 해보시길 바랍니다.
크게 구분하여 본다면 양도소득세 신고 서류는 직접 작성하여야 하는 신고서와, 기본적으로 제출해야 하는 서류가 있습니다. 이때 가장 중요한 것이 매매 계약서와 필요 경비로 처리되는 영수증 및 납부서입니다.
양도소득세 신고 서류 및 신고 방법에 대해 알아봤습니다.
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