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청약,부동산

주택임대차보호법 개정안 정리 - 계약갱신요구권, 전월세상한제

by 카미1호 2022. 7. 8.

주택임대차보호법은 국민의 주거 안정 보장을 목적으로 만들어진 법률입니다. 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신요구권 등이 핵심이 되는 주택임대차보호법 개정안과 전월세 계약 전에 숙지하고 있어야 하는 대항력과 우선변제권에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

주택임대차보호법

 

▶ 자연인, 외국인 및 재외동포, 법인

 

주택임대차보호법의 적용범위는 자연인, 외국인 및 재외동포에게 적용됩니다. 자연인은 대한민국 국적을 가진 사람을 말하는 것이고, 외국인 및 재외동포는 주택을 임차한 외국인이 외국인등록을 하고 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한다면 보호대상이 됩니다. 

 

법인은 일반적으로는 보호를 받지 못하나, 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립한 지방공사, 주거용으로 주택을 임차한 후 직원이 해당 주택을 인도받은 경우 효력이 생깁니다.

 

▶ 주거용 건물에 적용

 

주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용되고, 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다.

 

 

 

주택임대차보호법의 가장 핵심내용인 대항력, 우선변제권 및 주택임대차보호법 개정안 내용인 계약갱신청구권과 전월세상한선에 대해 살펴보겠습니다.

 

1. 대항력

주택임대차보호법에서 대항력은 기본 핵심사항이기 때문에 잘 이해하고 있어야 합니다. 대항력이란 쉽게 말해 임대인(또는 새로운 매수자) 등에게 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차 내용을 주장할 수 있는 권리입니다.

 

임대인 A, 임차인 B, 양수인 C

임대인 A과 임차인 B가 임대차 계약 중에 양수인 C가 그 주택을 매매한 경우 양수인 C가 임차인 B에게 주택을 비워달라고 하면 임차인 B는 양수인 C에게 대항할 수 있는 권리.

> 민법이 적용되면 임차인 B는 주택을 비워줘야 하는데 임차인 보호를 위해 주택임대차보호법으로 임차인을 보호하고 있습니다.

 

대항력을 갖추기 위해서는?

 

전입신고(주민증록) + 인도(실거주) 두 가지 조건을 갖추면 됩니다.

 

2. 우선변제권

우선변제권은 전세 계약을 하는 경우 특히 중요하기 때문에 잘 이해할 필요합니다. 전월세 계약을 하는 경우 전입신고+확정일자를 받아야 보증금을 보호받을 수 있는데 확정일자를 받는 것은 우선변제권을 취득하기 위한 것입니다.

 

우선변제권은 임대차 계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매, 공매를 할 때 보증금을 변제받을 권리가 생깁니다. 

 

전세계약을 할 때 입주를 한 이후에 확정일자를 최대한 빨리 받으라고 하는 것이 이 때문입니다. 우선변제는 경매 및 공매 시 먼저 보증금을 변제받게 됩니다.

 

3. 전월세상한제

주택임대차보호법 개정안의  전월세상한제는 전월세 계약기간이 끝나고 계약 갱신을 하는 경우 임대인은 임차인에게 전세금 또는 월세를 더 요구할 수 있는데 과도한 금액의 인상을 막기 위해 최대 5%만 올릴 수 있도록 하는 개정안입니다.

 

즉 계약이 만료된 이후 계약 갱신을 할 경우 기존의 계약액에서 최대 5%만 올릴 수 있습니다. 

 

4. 계약갱신청구권

임대차보호법 개정안의 계약갱신청구권은 임차인의 거주기간 보장이 핵심입니다. 말 그대로 계약을 갱신할 청구권이 임차인에게 주어지는 것으로 기존에 1회의 계약갱신 요구권을 보장하던 현행 2년에서 2+2=4년으로 계약 연장을 보장받습니다.

 

즉, 계약 2년이 종료되는 시점에서 1회에 한하여 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

 

임차인은 임대차 종료기간  만료 전 2~6개월 이내에 계약갱신하겠다는 뜻을 임대인에게 통보하면 됩니다.

 

임대인 계약갱신 거절 인정 사유

 

  1. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
  2. 임차인이 2회 이상 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  3. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
  4. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  5. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 빌려준 경우
  6. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  7. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  8. 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  9. 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

주택임대차보호법 개정안의 핵심 내용은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제입니다.  전월세신고제는 임대차 계약 당사자인 임대인과 임차인이 30일 이내에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 하는 것입니다.

 

임대차계약을 하면 보증금 보호 및 기타 권리를 위해서 임차인은 자신의 권리와 의무를 잘 이해하고 있어야 합니다.

 

주택임대차보호법 개정안의 계약갱신청구권, 전월세상한제뿐만 아니라 가장 핵심 내용인 대항력과 우선변제권은 기본사항입니다. 이러한 기본 법률을 잘 이해하고 전월세 계약 시 주의사항을 잘 이해한 후 계약을 진행하도록 합니다.

 

 

> 전세계약 주의사항 및 체크리스트     

> 월세 계약 주의사항 및 체크리스트

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